איך מתחיל תהליך למשכנתא חדשה? : 
 לקבלת משכנתא יש מס קריטריונים
קריטריון מס 1 - אחוז מימון
אחוז המימון הוא היחס בין שווי הנכס לבין גובה ההלוואה המקסימאלי שהבנק יכול לאשר.
דגש חשוב: גובה המשכנתא המקסימאלית הינה נגזרת משווי נכס לפי חוזה רכישה או לחילופין הערכת השמאי - הנמוך מבין השניים.
דגש נוסף: עלויות נלוות לעסקה אינם כלולות בשווי הנכס.
דירה יחידה - ניתן לקבל עד 75% מימון משווי נכס. כלומר, אם שווי נכס הינו 1,000,000 ₪, משכנתא מקסימאלית שניתן יהיה לקבל - 750,000 ₪. את ההפרש + עלויות נלוות נצטרך להביא הון עצמי מהבית.
דירה להשקעה - מוגדר כדירה שנייה ויותר. אם בבעלותי נכס עם או בלי משכנתא וברצוני לרכוש נכס נוסף, המימון המקסימאלי אותו יהיה ניתן לקבל - עד 50% משווי הנכס הנרכש.
מינוף נכס קיים - יש בבעלותנו נכס קיים? ניתן לקבל הלוואת משכנתא על נכס קיים עד 50% משווי הנכס הקיים (כמובן בכפוף להערכת שמאי). אם שווי נכס קיים 1,000,000 ₪ ניתן לקבל עד 500,000 ₪ משכנתא. במידה וישנה משכנתא על הנכס, ניתן לקבל את ההפרש ל 500,000 ₪.
קריטריון מספר 2 - גיל הלווים
ניתן לקבל משכנתא עד גיל 75 או לתקופה מקסימאלית של 30 שנים. כלומר, אם אנחנו בני 45 או פחות, ניתן לקבל את ההלוואה עד לתקופה של 30 שנים. אם גילנו 55, ניתן לקבל את ההלוואה לתקופה מקסימאלית של 20 שנים.
קריטריון 3 לקבלת משכנתא - התנהלות / נתוני אשראי
נתוני אשראי תקינים בהווה ובעבר מתייחסים לרמת ההתנהלות שלנו בבנקים השונים. כל עוד ההתנהלות שלנו תקינה, כלומר, עומדים בכל ההתחייבויות שלנו, מבחינת הבנק הכל תקין.
מעבר לכך שהבנק דורש לראות 3 חודשים אחרונים של תלושי המשכורת, הוא בוחן היסטורית אשראי לפי כל ת.ז של כל אחד מהלווים.
מהי התנהלות לא תקינה?
חריגות ממסגרות האשראי
החזר צ'קים
פיגורים בהלוואות קיימות
התראות לחריגה בחשבון העובר ושב (עו"ש)
עיקולים
תיקים פתוחים בהוצל"פ
הגבלות
דרישות חוב
פשיטת רגל התנהלות תקינה הינה תנאי הכרחי לקבלת משכנתא. היום כל אחד יכול לבחון את נתוני האשראי דרך מערכת נתוני האשראי של בנק ישראל.
קריטריון 4 - תקינות הנכס ברמה המשפטית והתכנונית
מה הוא נכס לא תקין?
חריגות בניה / בנייה לא תואמת את ההיתרים הקיימים
הערות אזהרה בנסח טאבו
דירה מחולקת
חובות על הנכס / עיקוליםקריטריון חמישי - יחס החזר
יחס החזר מהכנסה זה ההחזר החודשי המקסימלי אותו הבנק יכול לאשר לנו וזה אחד הנתונים שמגבילים אותנו ברמת גובה המשכנתא שאנחנו יכולים לקחת.
הנה לכם הסבר מפורט :
משכנתא לדירה ראשונה:
עד 75% מימון
התנהלות עו"ש תקינה 3 חודשים
מקורות הכנסה סבירים ביחס לגובה המשכנתא
היסטורית אשראי תקינה
דוח שמאי תקין
ניתן לקבל משכנתא עד גיל 75
יחס החזר של עד 40% מסך ההכנסות הכוללות
מצב משפטי תקין של הנכס הקיים.משכנתא לדירה שנייה או יותר:
עד 50% מימון
התנהלות עו"ש תקינה 3 חודשים
מקורות הכנסה סבירים ביחס לגובה ההלוואה הנדרשת
היסטורית אשראי תקינה
דוח שמאי תקין
ניתן לקבל משכנתא עד גיל 75
יחס החזר של עד 40% מסך ההכנסות הכוללות.
מצב משפטי תקין של הנכס הקיים.משכנתא למינוף נכס קיים:
עד 50% מימון (עד 70% לטובת סגירת הלוואות קיימות לפי הוראת שעה של בנק ישראל - הקורונה)
התנהלות עו"ש תקינה 3 חודשים
מקורות הכנסה סבירים ביחס לגובה המשכנתא
היסטורית אשראי תקינה
דוח שמאי תקין
ניתן לקבל משכנתא עד גיל 75
יחס החזר של עד 40% מסך ההכנסות הכוללות.
תקינות בתשלומי המשכנתא הקיימת
מצב משפטי תקין של הנכס הקיים.   

 משכנתא לכל מטרה  : 
  הלוואת משכנתא לכל מטרה היא הלוואה שניתנת כנגד שיעבוד של נכס קיים. ישנם שני סוגים של הלוואות משכנתא:הלוואת משכנתא לטובת דיורהלוואת משכנתא לכל מטרה אחרתבשני המקרים הנכס משמש כבטוחה לבנק בעבור ההלוואה.ההבדל בין ההלוואות הינם במחיר הכסף - הריבית. בהלוואות משכנתא לדיור הריבית תהיה נמוכה יותר.הלוואת משכנתא לדיור הינה הלוואה שניתנת לטובת רכישת נכס נוסף והלוואת משכנתא לכל מטרה הינה הלוואה הניתנת כנגד נכס קיים לכל מטרה שהיא אינה רכישת נכס קיים.מהי הלוואת משכנתא לכל מטרה?הלוואת משכנתא לכל מטרה היא בעצם הלוואה שניתנת כנגד שיעבוד של נכס קיים, כאשרת מטרת ההלוואה היא לא לרכישת נכס או הרחבת הנכס כנגד היתרי בנייה.הלוואת משכנתא לכל מטרה יכולה להיות לשיפוץ הנכס, סגירת הלוואות קיימות והתחייבויות נוספות, רכישה כזו או אחרת של רכב, רהיטים וכו'...הלוואה לכל מטרה ניתן לקבל עד 50% משווי הנכס. כלומר, אם ברשותנו נכס בשווי 1,000,000 ₪ ניתן לקבל הלוואה לכל מטרה עד בגובה של 500,000 ₪ פחות המשכנתא הקיימת.כלומר אם ברשותנו נכס בשווי 1,000,000 ₪ ועליו רובצת משכנתא של 350,000 ₪, ניתן יהיה לקבל הלוואה לכל מטרה בגובה של 150,000 ₪. כלומר - עד 50% מימון משווי הנכס.כמו שיש לאשר קבלת הלוואת משכנתא כך גם נכון הדבר ביחס להלוואה לכל מטרה כנגד נכס, יש להוציא אישור עקרוני להלוואה.מהם קריטריונים לקבלת הלוואת משכנתא לכל מטרה:התנהלות עו"ש תקינה 3 חודשיםהתנהלות תקינה בהלוואת המשכנתא שנתיים אחרונות במידה ויש משכנתא קיימתהיסטורית אשראי תקינהאחוז מימון תקיןיחס החזר תקים - הכנסה מספיק גבוה ביחס להלוואה הנדרשתמשכנתא לכל מטרה - מתי לקחת ומה היתרונות:איחוד הלוואות קיימות לטווח ארוך לטובת הורדת ההחזרים החודשייםתזרים קל יותרצמצום האובליגו (אשראי) בחשבון הבנקסיכוי להלוואה חדשה בריבית זולה יותרהלוואה למטרות שונות בסכומים גבוהים יחסית.ניצול מימון מקסימלי כנגד הנכס הקיים למטרת שונות כגון רכישת נכס נוסף להשקעהריביות אטרקטיביותלייעוץ ראשוניללא התחייבותהתמחויותמשכנתא חדשהמשכנתא מחיר למשתכןמשכנתא לבנייה עצמיתמשכנתא הפוכהמחזור משכנתאמשכנתא לכל מטרהמשכנתא משלימהמשכנתא למסורביםמשכנתא חוץ בנקאיתאיחוד הלוואות
תפריט  

מה להשוות:ריבית אפקטיבית, עלויות נלוות, תקופת הצמדה, גמישות פירעון מוקדם ותנאי החזר. לא רק המספר הגדול בכותרת.

מה מוסתר לעיתים:עמלות סמויות, עלויות ביטוחים נלווים, תנאים לשינוי מסלול, ועלויות יציאה מוקדמת. נבדוק הכל.

מה לבקש בכתב:פירוט מלא של כל המסלולים, סימוליציית החזר חודשי, ואישור לכל התחייבות שניתנה בעל-פה. תיעוד הוא המפתח.